眼前摆着数万亿的市场蛋糕，中国养老产业正成为房企竞相布局的新赛道，然而，现实是高投入，且回报慢，这使得不少先行者陷入亏损困境。

银发浪潮催生万亿市场

于2026年的这个时候，中国社会老龄化的程度已然远远超出了预先的估计，依据全国老龄办给出的数据，我国60岁以及60岁以上老年人口的数量正在迅速地靠近3亿这个重要关口，在总人口当中所占的比例已经超过了五分之一，到2050年前后，老年人口将会达到4.87亿的峰值，这表明每三个人里面就会有一位是老人。

老年群体这般庞大面对着，养老服务的需求缺口极大。银河证券等研究机构作了测算，单单2025年开始至2040年这个时段内，就有大约5000万老年人得要入住专门的养老机构。遵循当下每人每年5万元的养老费用来计算，这个细分市场的年产值居然高达2.5万亿，使得各路资本都争抢着涌入。

政策红利持续释放

今年9月，国务院印发了《关于加速发展养老服务业的若干意见》，此文件为行业注入了强心剂。其明确提出要建立养老服务体系，该体系是以居家为基础、以社区为依托、以机构为支撑。并且，它首次在全国层面提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

这一被称作“以房养老”的新型养老方式正式被推出这个行为，给出了更多选择给老年人。中央以及地方在近些年密集性予以出台发生的扶持政策这个情况，覆盖包含了土地供应、税费优惠、金融支持等多个不同方面，为养老产业的快速发展清理扫除了障碍。

房企转型扎堆养老赛道

涉足养老产业于主板的82家上市公司里头，房地产企业占了32席，比例达39%之高。这些搞地产的凭借资金的实力、社区的资源、开发的经验以及庞大的客群，天生就有切入养老领域的优势。他们大多借由自建项目、资金合作等方式来布局养老地产。

自2013年复星国际于上海宝山区落地首个高端养老社区星堡起，保利发展和熹会出现了，远洋椿萱茂等中高端养老机构也相继问世了。这些项目定位通常高端，设施很豪华，服务较齐全，针对的是支付能力比较强的老年群体。

盈利困境成最大拦路虎

和普通住宅开发不一样，养老地产关联着医疗、娱乐、运营等多种功能，投入巨大、回收缓慢、经营困难成为了普遍存在的难题，就算是行业里的龙头万科，截止到二零一八年它在全国规划布局的大约一百七十个养老项目基本上都处于亏损状况。

分析认为，业内人士觉得养老地产的本质并非售卖房子，而是提供服务。房企得转变思维方式，从开发商转变成为养老服务运营商，这就意味着要去适应长期处于微利状态的经营模式。在住宅销售利润逐年变薄的这样一种背景状况之下，这条路走起来可不是那么轻松容易的。

粤泰股份另辟医养结合路

身为广州本地的房地产企业，粤泰股份挑选了一条具有差异特性的路径。该公司在2018年的财务报告里面清晰且明确地把健康养老当作多元化拓展的方向，借助子公司粤泰健康去构建高端的医疗护理服务平台，进而整合健康产业的各类资源。

去年4月，粤泰股份跟关联方一块儿设立新公司，其经营范围包含养老服务、康复诊疗等好些领域。董事长杨树坪讲，会发挥中小房企转型有灵活性的优势，在健康养老、产业地产等次特色领域深入细致地做，探寻融合健康、休闲、养生、度假的社区发展新样式。

未来竞争聚焦模式创新

面对着住宅市场利润收窄这样的现实情况，房地产企业必须告别以往那种依赖土地抵押的、粗放的融资模式。像粤泰股份等这样的企业，正在尝试着跟金融机构进行深度的合作，通过新型的开发模式去开拓市场，挖掘养老产业背后所潜藏的长尾价值。

被行业观察所指出的乃是，养老产业其真正具备的潜力是在整个老龄消费产业链这一方面。房企手中握有的社区资源以及物业所拥有的优势，能够跟医疗、家政、护理等好些个环节进行结合，进而形成闭环服务生态。哪一方能够率先将盈利模式跑通，那这一方就能够于未来的银发经济里占据主动地位。

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